El Fòrum d’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (FHAR) ha dedicat un bloc a analitzar com la col·laboració público-privada pot ser una eina per incrementar el parc d’habitatge assequible. El gerent d’habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, Javier Burón, ha presentat el projecte Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) i els seus objectius de promoure i gestionar habitatges de lloguer assequible a la ciutat de Barcelona i la seva àrea metropolitana. L’objectiu d’aquesta entitat és construir un parc de 4.500 habitatges en deu anys mitjançant un soci privat. HMB està format per l’Ajuntament de Barcelona, l’Àrea Metropolitana de Barcelona i les empreses privades CEVASA i Neinor.
El primer que ha volgut fer Burón ha estat posar en context el projecte d’Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) que, com ha explicat, és només una eina més per resoldre el dèficit de 90.000 habitatges públics a Barcelona i la seva Àrea Metropolitana. Aquesta eina de col·laboració público-privada representarà només un terç dels nous habitatges protegits construïts per l’Ajuntament. Un terç mes provindran de la col·laboració público-coumunitària i la majoria, dos terços, seguiran sent de promoció directa. Tot aquest conjunt d’eines per la promoció d’habitatge assequible ha fer possible construir 8.000 nous habitatges en els últims anys. A més a més se n’han captat un miler al mercat privat per convertir-los en lloguer assequible.
Burón ha explicat el gran repte que ha comportat la creació d’HMB, ja que representa una forma de col·laboració público-privada pioner. Al no existir fins ara un model com aquest s’ha hagut de dotar d’una estructura i unes normes de governança i funcionament pròpies i construïdes des de baix. HMB serà una col·laboració público-privada mercantil on els quatre socis, dos públics i dos privats, establiran una col·laboració permanent que permetrà treballar, invertir i assumir riscos de manera conjunta. Aquesta forma de col·laboració, que es diferencia de les col·laboracions contractuals en que la relació és per la construcció d’un lot d’habitatges concret pot ser una solució per avui i per demà, ha explicat Burón.
En aquest procés s’ha hagut de construir també una nova forma de governança. S’ha optat per un model on el sector públic i privat tenen una paritat absoluta. Un sistema inèdit que, segons Burón, ha generat dubtes tant en el sector públic com en el privat. Des del sector públic sí que s’ha exigit un controller públic, ja que l’equip de gestió serà 100% privat.
L’HMB començarà ara la construcció dels habitatges de la primera fase que inclou 600 habitatges dels 4.500 previstos. Seran habitatges de 70 m2 de mitjana, amb un preu màxim de 8,95 €/m2, quan la mitjana a la ciutat és de 14 €/m2 i destinats al lloguer assequible. És a dir, no estan pensats per persones en situació de vulnerabilitat sinó per la classe mitjana que pateix el problema de la dissociació entre preus de lloguer i salaris. “Ara entrem a la fase menys espectacular del projecte. Toca treballar, fer habitatge, trobar llogaters i incentivar que hi hagi més vehicles d’aquest tipus a Catalunya i Espanya”.
Reptes i oportunitats de la col·laboració público-privada en la promoció d’habitatge assequible
Precisament sobre com aprofundir en aquesta segona fase d’extensió de la col·laboració público-privada per garantir el dret de l’habitatge han debatut els ponents que s’han sumat a Burón a la taula rodona. El debat ha comptat amb la CEO de Savills Aguirre Newman, Anna Gener i el conseller delegat de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga i la mebre de La Hidra Cooperativa, Laia Forné. Ha moderat la taula la periodista de El País, Clara Blanchar.
Tots els ponents han coincidit en que tenim un greu problema d’accés a l’habitatge, no només entre les famílies més desafavorides, sinó també en les classes mitjanes i sobretot entre els joves, i en que és responsabilitat de tots solucionar-lo. La CEO de Savills Aguirre Newman, Anna Gener, ha volgut començar destacant dos consensos: que falta habitatge assequible per sota el preu de mercat i que aquest habitatge ha de ser en règim de lloguer. Ha volgut, de fet, fer una crida a generar polítiques estables, buscar consensos i crear una confiança mútua que permeti generar eines de col·laboració público-privada.
Un punt clau per establir aquesta col·laboració público-privada és trobar els inversors interessats en implicar-s’hi. En aquest sentit el conseller delegat de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, ha explicat per què la seva empresa, un dels socis privats d’HMB, s’ha volgut sumar a aquest tipus de col·laboració. Ha explicat que l’ànim de lucre en l’empresa és necessari però no suficient. Les empreses formen part de l’ecosistema i, per tant, han de tenir en compte la sostenibilitat, la contribució a la societat i la governança. “Cal girar cap a una empresa col·laborativa i integrada en la societat. Això ens dona futur i per això ens interessa desenvolupar la part social d’aquests projectes”, ha explicat García-Egotxeaga.
Gener ha parlat també d’una altra tipologia d’inversors que hi poden estar interessats. Són aquells que tenen una visió a llarg termini i prefereixen la seguretat a les altes rendibilitats. Sovint són petits estalviadors particulars. Burón també ha explicat que aquest tipus d’inversió encaixa molt més amb l’administració pública i els ha contraposat als inversos distressed, un exemple serien els fons voltor, amb qui ha dit que les administracions no haurien de col·laborar mai. “El capital tranquil, que busca un negoci quasi avorrit no és un mite. Aquests inversors existeixen i necessitem models per oferir-los”, ha dit Burón.
La membre de La Hidra Cooperativa, Laia Forné, ha ofert un punt de vista crític amb la col·laboració público-privada. “El nostre paper és ser la veu discordant però amb voluntat de diàleg conjunt”, ha dit Forné. Per això ha volgut fer una sèrie de tocs d’alerta. El primer ha estat recordar que no és el primer cop que a Espanya s’aposta per la gestió privada del parc d’habitatge dient que serà una eina més eficaç que la gestió pública. Ha recordat que això ja es va fer als anys 90 i que, al final, aquesta construcció d’habitatge protegit per part d’agents privats que adquirien la propietat del sòl ha acabat portant a una descapitalització de l’Estat i a una pèrdua d’habitatge públic que passava a mans privades i a una mercantilització del sòl. Ha fet una crida, per tant, a reformular aquesta col·laboració amb un nou model de gestió que “converteixi aquesta relació en virtuosa”. Aquest model ha de tenir més transparència i la feina dels operadors privats ha d’estar més fiscalitzada, ha de democratitzar la gestió i incorporar-hi la ciutadania, aprenent del que ja es fa al sector comunitari, i ha d’incorporar indicadors socials i apostar pel teixit econòmic local i no només per les grans constructores.
El projecte de l’HMB és, com hem dit, innovador i pioner. Però tots els ponents han estat d’acord en que és un inici i una via a explorar per augmentar el parc d’habitatge assequible. Burón ha dit que és un model que, adaptat a cada cas particular, es pot exportar a moltes altres ciutats i ha animat als agents implicats a empènyer perquè sigui així. I García-Egotxeaga ha dit que l’HMB és només un punt de partida per resoldre els reptes i ha convidat a imaginar on serem d’aquí a deu anys.