Habitatge

Abans de llogar un pis, és recomanable fer-hi una revisió a fons i verificar que l'immoble respon a les nostres necessitats.

Cal fixar-se en una sèrie de factors que incideixen directament en la qualitat de vida. La il·luminació natural, la contaminació acústica, la protecció tèrmica i la netedat de l'ambient són elements determinants per al confort d'una llar.

Pel que fa a pisos moblats, cal comprovar que la rentadora, la nevera, la cuina i l'escalfador funcionen. És important revisar les instal·lacions d'aigua, gas i electricitat; i en edificis antics, verificar la pressió de l'aigua al bany. A més, és convenient demanar un certificat de la revisió del gas.

L'entorn de l'immoble i els serveis i equipaments del barri on s'ubica també poden ser determinants a l'hora de fer-ne la tria. Algunes de les variables que influeixen en la decisió són la proximitat del transport públic, del lloc de treball, de botigues i mercats, l'existència d'escoles, de zones d'oci, d'espais verds, etc.

A banda d’això, s'hauria de comprovar si hi ha algun pla previst o en vies de desenvolupament, com ara un pla urbanístic, que pugui modificar la zona. En cas que sigui així, l'Ajuntament pot proporcionar informació sobre els projectes per valorar si ens poden beneficiar o perjudicar.

Cal certificar que el pis escollit disposa de la cèdula d'habitabilitat corresponent. Aquest document garanteix que l'habitatge està en condicions de ser ocupat, i és imprescindible per donar d'alta el subministrament d'aigua, de gas i d'electricitat.

Per poder llogar un habitatge s'ha de disposar prèviament d'aquest document, que certifica un tècnic qualificat, arquitecte o aparellador, i que atorga la Generalitat de Catalunya.

Abans de signar un contracte de lloguer s'ha de comprovar la identitat de la persona que lloga el pis, si n'és realment el propietari i si pot llogar-lo. En cas que la persona que lloga el pis actuï en nom del titular o propietari, s’ha de comprovar que té poder notarial suficient per fer-ho.

S'ha de formalitzar el contracte per escrit i analitzar totes i cadascuna de les clàusules que contingui. En cas de dubte, cal preguntar-ne el significat. Si hi ha alguna cosa que no queda clara, no s'ha de signar. En definitiva, és primordial analitzar totes les condicions abans de signar-lo, ja que un cop fet serà massa tard.

Si el pis el volen llogar diverses persones, és molt recomanable que totes signin el contracte perquè hi constin com a titulars.

Els contractes de lloguer d'habitatges formalitzats a partir de l'1 de gener de 1995 estan regulats per la Llei 29/1994 d'arrendaments urbans (LAU). També cal tenir en compte les modificacions introduïdes per la Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer, el Real Decret Llei 7/2019 de mesures urgents en matèries d’habitatge i lloguer i la Llei 11/2020 per la Regulació dels Preus del Lloguer de la Generalitat de Catalunya.

Els contractes d’arrendament d’habitatge, després de l’entrada en vigor de la Llei 4/2013, es regiran, en primer lloc, per la voluntat de les parts, Títol II, i, supletòriament, pel Codi Civil.

Durada i renda
Pel que fa a la durada, si el contracte s’ha firmat entre l’1 de gener de 1995 i el 5 de març de 2019, la LAU estableix que la durada del contracte és lliure. Però si el contracte és inferior als tres anys, el propietari està obligat a prorrogar-lo anualment fins als tres anys. Aquest període es coneix com a pròrroga forçosa. Si el contracte s’ha firmat a partir del 6 de març de 2019, el contracte es regeix pel  Real Decret Llei 7/2019 de mesures urgents en matèries d’habitatge i lloguer que amplia aquesta pròrroga forçosa. En aquest cas el contracte s’ha d’anar renovant de manera anual fins a arribar als cinc anys, si el propietari és una persona física, i fins als set anys, si el propietari és una persona jurídica.

Pel que fa al preu també cal tenir en compte les dates del contracte. Fins al 22 de setembre de 2020 el preu de la renda era lliure. A partir d’aquesta data entra en vigor la Llei 11/2020 per la Regulació dels Preus del Lloguer de la Generalitat de Catalunya i el preu del lloguer ha de complir una sèrie de requisits. A les zones amb un mercat d’habitatge tens, entre les quals hi ha Barcelona, el preu està subjecte a l’Índex de Referència, que serà el preu màxim que es pot demanar. Si l’habitatge ha estat llogat els últims cinc anys, caldrà revisar el preu de l’anterior contracte i l’índex de referència i escollir, entre aquests dos, el preu més baix. Si l’habitatge no ha estat llogat durant els últims cinc anys, el lloguer no podrà superar l’índex de referència. Si el llogater anterior era un familiar i el preu era molt baix es pot pujar fins a l’índex de referència.

Es pot pactar un augment de fins a un 5% del preu si es compleixen, com a mínim, tres requisits entre una sèrie de millores que recull la llei. Entre aquests supòsits hi ha, per exemple, que l’habitatge estigui moblat, que tingui sistema de refrigeració o calefacció, aparcament o zones comunitàries, entre altres.

Un cop hem escollit el nostre habitatge (bé sigui de compra, bé de lloguer), hem de donar-nos d'alta dels serveis bàsics de llum, aigua, gas i telèfon. La contractació d'aquests serveis correspon al llogater en el cas dels pisos de lloguer, o al propietari pel que fa als pisos de compra.

La contractació dels serveis de llum, gas i telefonia es pot fer en qualsevol companyia, atès que el mercat ha estat liberalitzat. 

Un contracte d'assegurances sempre s'ha de formalitzar per escrit. L'assegurador resta obligat a lliurar la pòlissa a l'assegurat, que és un document en què obligatòriament ha d'identificar-se l'assegurador, l'assegurat, l'agent d'assegurances i el concepte pel qual s'assegura. També s'hi ha d'especificar la naturalesa del risc cobert, els objectes que s'asseguren, la suma assegurada i l'import de la prima. 

En les ofertes d’arrendament s’ha de proporcionar al destinatari informació suficient sobre les condicions essencials de l’habitatge, i també sobre les condicions bàsiques del contracte. Aquesta informació s’ha de lliurar abans de rebre qualsevol quantitat a compte. La informació mínima d’una oferta ha de contenir aquestes dades:

• Descripció i condicions físiques de l’habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments (cèdula d’habitabilitat o qualificació definitiva en cas d’habitatge amb protecció oficial).
• El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis d'assessoria i altres quantitats que siguin assumides pels llogaters, i la periodicitat de la liquidació indicada; el termini de l’arrendament i la fórmula d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament.
• La Llei 11/2020 per la Regulació dels Preus del Lloguer de la Generalitat de Catalunya. Estableix que en els contractes posteriors al 22 de setembre de 2020 s’ha d’indicar el valor de l’índex de referència (€/m2 acompanyat del document que genera el sistema d’indexació dels preus del lloguer), si el pis estava llogat ha d’incloure el preu de l’anterior contracte. Si s’ha incrementat o reduït un 5% la renda s’han d’explicar els motius.
• Si es contracta una empresa que ven un llistat d'habitatges de lloguer disponibles, cal comprovar la serietat i credibilitat dels professionals per evitar sorpreses (pisos ja llogats, pisos que el venedor no vol llogar, etc.). És recomanable llegir bé i fixar-se en les condicions del contracte abans de signar-lo i fixar-se especialment en les condicions, els serveis que ofereixen, el preu i la durada del contracte. En cas de dubte se’n pot demanar una còpia per analitzar-lo amb deteniment abans de signar-lo.
• Cal parar atenció als anuncis que ofereixen pisos de lloguer, comprovar que no es tracta de publicitat enganyosa i que les ofertes realment es corresponen amb l'anunci.
• En cas que es produeixi una situació irregular, pots presentar una denúncia a la Generalitat de Catalunya.

Drets

• Rebre la fiança com a garantia que l'habitatge li serà tornat en bones condicions.
• Percebre el pagament de la renda fixada, que es destini l'habitatge a l'ús pactat i que se'n tingui cura.
• El llogater, reparar danys en l’habitatge en cas que se’n produeixin.
• Augmentar la renda d'acord amb el que s'hagi especificat en el contracte.
• Elevar la renda per obres de millora fetes a l'habitatge una vegada transcorreguts tres anys de durada del contracte, excepte quan les parts hagin pactat el contrari.
• Interrompre el sistema de pròrrogues de l'arrendament, una vegada hagi transcorregut el primer any de durada del contracte. En aquest cas, l'arrendador haurà de comunicar a l'arrendatari que té necessitat de l'habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a si mateix, per als seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció; o bé per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Caldrà fer la comunicació corresponent a l’arrendatari almenys amb dos mesos d'antelació a la data en què l'habitatge es requereixi, i l'arrendatari estarà obligat a lliurar la finca arrendada en aquest termini si les parts no arriben a un acord diferent.
• Si el llogater no compleix els acords establerts en el contracte, el propietari tindrà dret a instar-ne el compliment, o bé a rescindir el contracte amb indemnització de danys i perjudicis.
• Rescindir el contracte per impagament del llogater; si el llogater sotsarrenda l'habitatge sense el consentiment del propietari o hi fa obres sense el seu consentiment; per danys en l'habitatge; o si el llogater hi dur a terme activitats molestes, insalubres, nocives o perilloses.

Deures

• Garantir al llogater l'ús pacífic de l'habitatge.
• Fer les reparacions necessàries de caràcter urgent i, si no ho fa, pagar-li'n el cost al llogater.
• Garantir les condicions necessàries per fer que l'habitatge sigui habitable al llarg del contracte.
• En cas que el propietari sigui una persona jurídica, el propietari s’ha de fer càrrec de les despeses de la gestió immobiliària i la formalització del contracte.
• No pot exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat.
• No pot pertorbar l'arrendatari en l'ús i la possessió pacífica de l'habitatge.
• Complir les clàusules del contracte sota pena d'anul·lació per part del llogater.
• Amb caràcter obligatori, comunicar a l'arrendatari l'actualització de la renda un mes abans que tingui lloc.
• Amb caràcter obligatori, justificar totes les despeses, en general, que provoquin un augment de la renda pactada inicialment, amb rebuts, factures d'obra, etc.

Drets

• Comprovar l'estat de l'habitatge i el mobiliari, en cas que estigui moblat, abans d'entrar-hi a viure.
• Verificar que qui li lloga l'habitatge n'és realment el propietari, cosa que es pot advertir adreçant-se al Registre de la Propietat. També hi pot comprovar que la persona que actua en nom del propietari té poders notarials suficients per fer-ho.
• Utilitzar de manera pacífica l'habitatge. El propietari no pot pertorbar aquest ús.
• El propietari, garantir les condicions necessàries perquè l'habitatge sigui habitable al llarg del contracte.
• L’arrendador, no exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat.
• Rebre el justificant per escrit dels rebuts que facin referència a la renda mensual i que acreditin tots i cadascun dels conceptes pels quals el llogater està pagant.
• Tenir garantit el lloguer durant un període mínim de cinc anys si el propietari és una persona física i set anys si és una persona jurídica.
• Fer obres de millora que no modifiquin la configuració de l'habitatge, sempre amb el consentiment del propietari.
• Resoldre el contracte.
• Recuperar la fiança en un màxim de 30 dies des de la finalització del contracte, sempre que no hi hagi desperfectes a l'habitatge. Si el propietari es nega a retornar-la, el llogater té dret a exigir que li expliqui els motius i que els acrediti. En cas que l'habitatge estigui moblat, és recomanable que abans de deixar-lo es comprovi, juntament amb el propietari, que tot està correcte, i signar un full de conformitat.
• Subrogar-se en el contracte en els casos abans previstos.

Deures

• Pagar la fiança abans d'entrar-hi a viure.
• Pagar la renda mensual fins al termini marcat en el contracte.
• Tenir cura de l'habitatge i no fer-hi activitats molestes, insalubres o il·legals.
• Destinar l'habitatge llogat a lloc per viure, personal o familiar, i no a altres usos diferents dels pactats amb el propietari.
• Fer-se càrrec de les despeses de manteniment de l'immoble (serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que corresponguin a l'habitatge llogat), sempre que s'hagi pactat que sigui el llogater qui se'n faci càrrec.
• Encarregar-se de les despeses per serveis (llum, aigua, gas), que s'han d'acreditar mitjançant rebuts de pagament facilitats pel propietari.
• Reparar els danys que, bé per culpa del llogater, bé per negligència, s'hagin produït.
• Pagar les obres de millora fetes a l'habitatge, amb consentiment del propietari, sempre que aquestes obres no modifiquin l'estructura o la configuració de l'habitatge.
• Pagar la renda que falti fins que acabi el contracte en cas d'abandonar l'habitatge abans que finalitzi el contracte.
• No sotsarrendar l'habitatge sense consentiment del propietari.