Per resoldre els dubtes que pugueu tenir, a continuació trobareu un recull de preguntes freqüents sobre la limitació del preu de lloguer en zones declarades de mercat residencial tensionat, com la ciutat de Barcelona.
El maig de 2023 es va aprovar definitivament la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, la primera de l'Estat des de la promulgació de la Constitució. Va entrar en vigor el 26 de maig de l'any passat i comporta una sèrie de canvis que afecten tant les persones llogateres com les propietàries.
Una d'aquestes novetats és l'índex que regula els preus dels lloguers i que ha entrat en vigor el 16 de març de 2024, després de la seva publicació al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE).
Destaquem
FAQs
1. A Barcelona, quan llogo un habitatge, em poden posar el preu que vulgui la propietat?
No, en els nous contractes d'arrendament d'habitatge habitual, el preu de lloguer a Barcelona està limitat. Això vol dir que la quota de cada habitatge té un màxim fixat per llei.
2. Però quin és el preu màxim que em poden demanar per un lloguer d'habitatge habitual?
El preu màxim de lloguer ve marcat per la part alta de la forquilla de preus de l’índex establert per l’Estat. O sigui, aquest índex dona un rang de preus que va des del preu més baix al preu més alt.
Aquest és el marge de negociació que existeix dins de la regulació marcada per l’índex que la persona propietària i persona llogatera hauran de pactar.
3. I de què depèn que s’apliqui l’índex de preu?
El preu màxim de lloguer dependrà de si la propietat és o no gran tenidora:
- Si la propietat és gran tenidora, el preu del lloguer obligatòriament serà el menor d'aquests dos preus:
- El que resulti d'aplicar l'índex de referència.
- Si l’habitatge ha estat llogat els darrers 5 anys, el que resulti d’actualitzar la renda del contracte d’arrendament anterior.
Si la renda d'aquest darrer contracte resulta superior a la que resultaria d'aplicar l'índex de referència, el gran tenidor obligatòriament haurà d'aplicar la fixada en aquest índex.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d'arrendament, la renda serà la que fixi l'índex de referència.
- Si la propietat NO és gran tenidora, podrà optar lliurement per la renda que fixi l'índex de referència o per la renda actualitzada del contracte d'arrendament anterior si ha estat vigent els darrers 5 anys. Si la renda del darrer contracte és superior a la renda fixada en l'índex de referència, no tindrà l'obligació d'aplicar la fixada en aquest índex.
Si en els darrers cinc anys no ha estat vigent cap contracte d'arrendament, la renda serà la que fixi l'índex de referència.
El rang de preus fixats (índex de referència) es pot consultar únicament a l’índex de referència de preus del lloguer de l'Estat.
4. Aquesta regulació a quins contractes afecta?
A Barcelona, s'aplica a tots aquells contractes signats després de la publicació de l'índex de referència de preus de lloguer.
5. Quin és l'índex de referència que marca el preu màxim de lloguer actualment?
L'únic l'índex de referència del preu del lloguer és el publicat per l'Estat.
6. Llavors, si es compleixen aquestes condicions, no em poden incrementar el preu de lloguer per sobre de les limitacions establertes anteriorment?
Només es pot incrementar el preu de lloguer del contracte anterior, fins a un màxim del 10%, si es compleix alguna d'aquestes condicions:
- L'habitatge s'ha rehabilitat o s'han realitzat millores en temes d'eficiència energètica o accessibilitat en els dos anys anteriors al nou contracte.
- El nou contracte se signa per un període de 10 anys o més o es fixa un dret de pròrroga de 10 anys o més al qual la persona arrendatària es podrà acollir voluntàriament.
7. Què passa si ja tinc un contracte de lloguer vigent previ a la publicació de l'índex?
Doncs que la nova regulació dels lloguers no t'afectarà. La limitació del lloguer només serà d'aplicació als contractes signats després de la publicació de la declaració de Barcelona com a zona de mercat residencial tensionada. Respecte a la renda, els contractes signats amb anterioritat continuaran regint-se pel contracte i pel règim jurídic que els era d'aplicació en el moment de formalitzar-los. Així i tot, les parts poden acordar adaptar-se a la nova regulació.
8. Com s'actualitza el preu anual dels contractes vigents durant tot l'any 2024?
Per a tots aquells contractes vigents que compleixin la corresponent anualitat abans del 31 de desembre de 2024 s'estableix que:
- Si la propietat és gran tenidora, l'increment es podrà pactar, però en cap cas superar el 3% o l'augment de l'IPC si aquest és inferior al 3%.
- Si no és gran tenidora, l'increment es pot pactar entre les parts i, en cas que no hi hagi pacte, no podrà superar el 3% o l'augment de l'IPC si aquest és inferior al 3%.
9. La persona propietària té l'obligació de fer-me un contracte nou quan s'acabi el que tenia?
No. Si bé la llei 12/2023, de 24 de maig limita el preu de lloguer que haurà de tenir el nou contracte en zones residencials tensionades, no obliga el propietari a haver de renovar el contracte de lloguer.
10. Si em renoven el contracte, em poden afegir noves despeses o quotes?
No, no es podran pactar noves quotes o despeses que no haguessin estat pactades en el contracte anterior.
11. D'acord, la propietat no m'ha de renovar el contracte obligatòriament, però està obligada a prorrogar-me'l d'alguna manera sense fer un nou contracte?
En el cas de Barcelona, pel fet que tota la ciutat hagi estat declarada zona de mercat residencial tensionat, la propietat sí que tindrà l'obligació de prorrogar de manera extraordinària els contractes d'arrendament d'habitatge si la persona arrendatària ho sol·licita. Aquesta pròrroga tindrà una durada anual, però es podrà estendre un màxim de 3 anys.
Aquesta norma s'ha de complir obligatòriament tant si la propietat és gran tenidora com si no ho és i és aplicable en tot contracte d'arrendament que s'acabi.
12. Aquesta pròrroga extraordinària s'aplica només als nous contractes que se signin a partir de l'entrada en vigor de la nova llei d'habitatge, o també als contractes signats abans, però que acabin més tard del 26 de maig de 2023?
La pròrroga extraordinària és aplicable des del moment de l'entrada en vigor de la Llei 12/2023 (el 26 de maig de 2023) per a tots els contractes, fins i tot, pels signats abans de la seva entrada en vigor, pel fet de ser una mesura extraordinària.
13. Hi ha alguna excepció per la qual la propietat no m'hagi de prorrogar de manera extraordinària el contracte obligatòriament?
Sí. Hi ha les excepcions següents:
- Que hi hagi un acord de les parts que fixi altres terminis o condicions diferents per a la pròrroga.
- Que les parts hagin subscrit un nou contracte amb les limitacions de renda legalment establertes.
- Que l'arrendador necessiti l'habitatge per a si mateix o per al seu cònjuge en cas de separació, divorci o nul·litat matrimonial que li atribueixi l'habitatge habitual per sentència judicial, o per als seus familiars en primer grau (pares/mares o fills/filles).
14. Quantes pròrrogues extraordinàries puc sol·licitar un cop acabi el contracte?
La pròrroga és anual fins a un màxim de 3 anys.
15. Per què a Barcelona el preu del lloguer està limitat?
Perquè així ho estableix la Llei Estatal pel dret a l'habitatge 12/2023 i perquè Barcelona ha estat declarada zona de mercat residencial tensionat.
16. Què significa zona de mercat residencial tensionat?
Significa que es tracta d'un àmbit on no hi ha habitatge assequible per a la població que hi resideix.
Declarar una zona de mercat residencial tensionat requereix presentar una memòria justificant aquest fet. Això implica que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars. I també que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat residencial tensionat un percentatge de creixement acumulat almenys de tres punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent.
Si bé Barcelona es va declarar zona de mercat residencial tensionat el juny de 2023 per part de l'Ajuntament de Barcelona, l'aplicació dels límits del preu de lloguer que preveu la Llei 12/2023 és a partir de la publicació de la resolució del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana.
17. Quan es considera que la propietat és gran tenidora?
A Barcelona, es considera gran tenidora (GT) la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més habitatges (sigui en titularitat física o jurídica).
Cal dir que, amb caràcter general, una propietat gran tenidora és la persona física o jurídica que és titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d'ús residencial, excloent-ne en tot cas garatges i trasters.
Només en zona residencial de mercat tensionat (ZRMT) una propietat serà GT la persona física o jurídica titular de 5 o més habitatges.
18. Què passa si el propietari no respecta la llei i s'estableix contractualment una renda superior? Existeix algun organisme específic per reclamar-ho?
Sí, certament es pot reclamar mitjançant la via judicial: Reclamació judicial de quantitats posterior a la signatura del contracte. I també en els organismes de defensa dels consumidors.
19. Aquests límits també s'apliquen en els contractes de temporada?
No, els contractes de temporada estan exempts de l'aplicació d'aquest cos normatiu.
20. Què passa si signo un contracte de temporada que de facto és d'habitatge habitual?
Es tractarà d'un frau de llei i, en el supòsit que la propietat no reconegui que estem davant un contracte d'arrendament d'habitatge, caldria iniciar les accions judicials pertinents.
21. Què passa si l'habitatge no ha estat arrendat en els cinc anys anteriors al 26/05/2023 (entrada en vigor de la Llei 12/2023)?
Independentment de si la propietat és o no gran tenidora, s'aplica l'índex corresponent.
22. Quina informació ha de constar al nou contracte?
El nou contracte ha d'incloure, entre altres dades (art. 31 Llei 12/2023):
- El valor de l'índex de referència (€/m²) acompanyat del document que genera el sistema d'indexació dels preus del lloguer.
- Si el lloguer ve determinat per un contracte anterior, s'ha de fer constar l'última renda del contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hi havia vigent els darrers cinc anys.
23. Com puc rebre assessorament sobre el meu cas particular?
Totes les preguntes i respostes anteriors ofereixen una guia ràpida per entendre les línies bàsiques de la nova normativa que regula els lloguers. Per obtenir més informació, des de la Xarxa d'Oficines de l'Habitatge de Barcelona et podem oferir assessorament legal. A través del servei 'Habitatge et truca' podràs concertar una cita per rebre una atenció telefònica personalitzada sense necessitat d'anar a l'oficina presencialment. En el cas que només sigui possible fer el tràmit de manera presencial, es donarà dia i hora per rebre atenció a una oficina.
L’advocada experta en habitatge Elga Molina resol dubtes sobre la regulació dels preus del lloguer
Si no tens clar com t’afecta la nova regulació dels lloguers, l’experta respon algunes de les preguntes més freqüents en el següent vídeo.
Pablo Feu, advocat expert en habitatge, comenta les novetats jurídiques de la nova llei pel dret a l’habitatge
En el següent vídeo, Feu explica què passa amb els contractes firmats abans de la nova llei i què cal fer a l’hora de signar-ne un de nou, entre altres temes.