Vivienda

• Por la sentencia del pasado 10 de marzo de 2022, el Pleno del Tribunal Constitucional por unanimidad ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados contra diversos artículos de la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de las rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda (conocida como la Ley Catalana de Contención de Rentas).

• Esta Ley de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda firmados en las áreas de mercado residencial tenso, establecía un límite al coste del alquiler en función del caso, basándose en la renta del último contrato o al Índice de Referencia de Precios del Alquiler.

• La sentencia, que tendrá efectos después de su publicación ene le BOE, declara inconstitucionales y nulos los artículos 1, 6 a 13. 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); y la disposición adicional cuarta. Y declara inconstitucional la disposición final tercera.

• En consecuencia, afecta a todo el contenido de la Ley referente a la contención de rentas, dejando en vigor únicamente las partes referentes a la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso y el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.

• La sentencia explica que estos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma de Cataluña a las competencias del Estado que reconoce el artículo 149.1.8 de la Constitución Española, al reservar al Estado la facultad de establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en los territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. Entendida como garantía estructural del mercado único y supone un límite (directo desde la Constitución) por sí mismo a la diversidad reguladora que pueden introducir los legisladores autonómicos.

• Finalmente, la sentencia limita los efectos de la declaración de inconstitucionalidad basándose en el principio de seguridad jurídica, y los efectos serán pro futuro. En lo que se refiere a los contratos de arrendamiento de viviendas subscritas con anterioridad, el momento de la presente resolución se mantienen en sus términos.

Esta regulación se aplicará a las zonas con un mercado de vivienda tenso. Para que un municipio se declare zona con un mercado de la vivienda tenso se debe cumplir alguna de estas características:

• El precio del alquiler debe ser claramente superior a la media catalana.
• El alquiler medio debe ser superior al 30% de los ingresos habituales de la unidad familiar o en la renta media de las personas menores de 35 años.
• El alquiler debe tener un crecimiento interanual acumulado de tres puntos por encima del IPC en los últimos tres años.

De entrada se han declarado como mercados de vivienda tenso 61municipios por un período de un año. Los Ayuntamientos de estos municipios deberán impulsar una nueva declaración antes de un año para poder seguir aplicando la ley. Si una ciudad cumple una de las características anteriores el Ayuntamiento puede pedir ser considerado mercado de vivienda tenso.

Los 61 municipios que se han declarado zona con un mercado de la vivienda tenso son:

Badalona, ​​Barberà del Vallès, Barcelona, ​​Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

• Si la vivienda ha sido alquilada los últimos cinco años será necesario revisar el precio del anterior contrato y el índice de referencia y escoger el precio más bajo.
• Si la vivienda no ha sido alquilada durante los últimos cinco años el alquiler no podrá superar el índice de referencia.
• Si el inquilino anterior era un familiar y el precio era muy bajo se puede subir hasta el índice de referencia.

Se puede pactar un aumento de hasta un 5% del precio si se cumplen, al menos, tres requisitos entre una serie de mejoras que recoge la ley. Entre estos supuestos hay, por ejemplo, que la vivienda esté amueblada, que tenga sistema de refrigeración o calefacción, aparcamiento o zonas comunitarias, entre otros.

Esta información debe constar tanto en los anuncios del inmueble como en el nuevo contrato.

Para calcular el precio máximo que debe pagar el inquilino se parte del índice de referencia de precios del alquiler. Es un índice de la Agencia de Vivienda de Catalunya que calcula el promedio del precio por metro cuadrado de los alquileres de una zona concreta. Este índice se calcula a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl. Tiene en cuenta los metros cuadrados y otros aspectos como el año de construcción, el estado del inmueble, la eficiencia energética y si tiene ascensor, trastero o está amueblado, entre otros. Puedes calcular el Índice de Referencia de casa aquí.

Todos los contratos que están sujetos a la Ley de regulación de precios del alquiler excepto los siguientes, aunque el área afectada haya sido declarada con mercado de vivienda tenso:

• Contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995, es decir, las rentas antiguas.
• Contratos con un régimen de protección oficial.
• Contratos que forman parte de viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social.
• Tampoco se aplicará en el caso de contratos anteriores a la entrada en vigor de esta ley. En este caso los contratos se seguirán rigiendo por lo establecido en la legislación anterior. Sin embargo, si en estos contratos se hace una novación, únicamente se aplicará la nueva ley si la novación supone una ampliación de la duración del contrato o de modificación de la renta.

Si se han hecho obras de mejora de la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética se puede incrementar el precio de alquiler. El incremento se calcula teniendo en cuenta la cantidad invertida, restándole las subvenciones si han recibido, y sumando el interés del dinero (un 6%). En ningún caso, sin embargo, el incremento no puede estar por encima del 20% del índice de referencia.

Además, las obras efectuadas deben ser de mejora, no de mantenimiento, y deben justificarse mediante facturas.

En las viviendas construidas en los últimos cinco años o en los que se haya hecho una gran rehabilitación, el nuevo precio puede llegar hasta la franja superior del índice de referencia. Hay que tener en cuenta que durante los primeros tres años no se les aplica esta ley.

El nuevo contrato debe incluir:

• El valor del índice de referencia (€/m² acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios del alquiler).
• Si se ha incrementado o reducido un 5% la renta se deben explicar los motivos.
• Si el alquiler viene determinado por un contrato anterior se hará constar el precio inicial del anterior contrato (actualizado según el índice de garantía de la competitividad).

Si el propietario está cobrando un alquiler por encima de lo que marca la ley se puede reclamar el retorno con el interés que corresponda, sumando 3 puntos (en total, 6% de intereses).

Además, la ley establece un régimen sancionador con multas que van de los 3.000 a los 90.000 euros según la gravedad de la infracción.

Graves (de 9.000 a 90.000 euros)

• Alquilar la vivienda incumpliendo los criterios de determinación de la renta establecidos por la ley.
• Establecer una renta que supere el máximo establecido en un 20% o más.
• Ocultar al inquilino que la vivienda se encuentra sujeto a un régimen de contención de rentas.
• Omitir información relativa al índice de referencia o al importe de la renta del contrato anterior.

Leves (de 3.000 a 9.000 euros)

• No hacer constar el índice y/o el precio del contrato anterior a la publicidad de la vivienda.
• No adjuntar el contrato o no facilitar la documentación sobre el índice de precios o el contrato anterior o falsearla.
• Establecer una renta que supere el importe máximo establecido en menos de un 20%.

Si en el anterior contrato no constaban los gastos generales, como por ejemplo la cuota del IBI, la tasa de basura o los gastos de la comunidad de propietarios (tanto el concepto como la cifra) no se pueden incluir en el nuevo contrato. Eso se establece en el decreto 50/2020 de 9 de diciembre. 

En cambio, si en el anterior contrato estos gastos estaban detallados o si el piso no ha sido alquilado previamente, las dos partes podrán pactar que el inquilino asuma los gastos generales. Si es así, se deberá hacer constar en cado pago y de forma detallada el importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por la persona arrendataria. El arrendador deberá entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos asumidos durante el año anterior por parte de la persona inquilina. Si estos gastos son inferiores a los pactados, el propietario deberá devolver la diferencia correspondiente.