El passat 7 d’octubre es va reunir la quarta sessió de la comissió no permanent per l’estudi sobre la regulació dels lloguers de l’Ajuntament de Barcelona. En aquesta quarta sessió el debat s’ha centrat en els efectes, positius i negatius, que la regulació del preu del lloguer podria tenir en el mercat immobiliari i ha tingut la vista posada en la llei de regulació de lloguers aprovada al Parlament de Catalunya el passat 9 de setembre. Hi han participat el Doctor Arquitecte, llicenciat en ciències polítiques i Codirector del Postgrau de polítiques d’Habitatge de l’Escola Sert, Jordi Bosch i Meda; la Relatora de les Nacions Unides sobre habitatge adequat entre 2014 i 2020 i Directora de THE SHIFT, Leilani Farha; el Doctor en Planificació Urbana i Regional per la Universitat de Califòrnia i exdirector d’Habitatge de la ciutat de Berkeley, Stephen Barton; l’economista del Gabinet Econòmic de Comissions Obreres, Luis Zarapuz; el representant del COAC i Professor del Departament d’Urbanisme i Ordenació del Territori a la UPC, Josep Maria Vilanova; i la Cap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya i Presidenta de la FADEI, Montserrat Junyent. La comissió ha estat presidida per la regidora del grup municipal d’ERC, Eva Baró, i la vicepresidència ha anat a càrrec de la regidora d’Habitatge i Rehabilitació, Lucía Martín.
L’experiència en la regulació dels preus del lloguer al nostre país és encara recent, però tal com ha recordat la regidora d’Habitatge i Rehabilitació, Lucía Martín, és una estratègia que s’ha seguit al llarg de la història i a països diversos, fins i tot a moltes ciutats dels Estats Units, un país amb polítiques econòmiques molt liberals. La Relatora de les Nacions Unides sobre habitatge adequat entre 2014 i 2020 i Directora de THE SHIFT, Leilani Farha, ha recordat com als Estats Units són més de 200 les ciutats que ho regulen, a França, arran de la pandèmia, ja n’hi ha 28, més enllà de París que ja ho feia, i a Berlín s’està intentant congelar.
El primer punt en què han estat d’acord quasi tots els experts és que és una eina efectiva a curt termini però que no pot funcionar sola. El Doctor Arquitecte, llicenciat en ciències polítiques i Codirector del Postgrau de polítiques d’Habitatge de l’Escola Sert, Jordi Bosch, també ha parlat de com millora l’assequibilitat de forma immediata deixant més renda disponible a les famílies per l’estalvi i pel consum, de manera que pot servir també per reactivar l’economia. El Doctor en Planificació Urbana i Regional per la Universitat de Califòrnia i exdirector d’Habitatge de la ciutat de Berkeley, Stephen Barton, ha dit que «el control de lloguers és l’única política pública ràpida per aconseguir un lloguer estable». Ha explicat que, amb una política que té un cost zero per l’administració, es pot evitar l’expulsió de veïns de certs barris, evitant el cost humà que provoca qualsevol desplaçament o l’abocament a la pobresa en cas que els veïns no marxin a un altre barri o ciutat.
La regulació dels lloguers té, per tant, un efecte positiu immediat en els veïns, però cal preguntar-se també per quin efecte pot tenir en el mercat i si pot portar també a conseqüències negatives. Fahra convida, abans de res, a preguntar-nos què és el mercat. «Què és el mercat? Qui pot pagar lloguers alts? Estem en un nou territori i, des d’una perspectiva de drets humans, el mercat s’hauria de veure determinat per la capacitat adquisitiva de la gent. És problemàtic pensar en el mercat per separat. La gent i els polítics són el mercat».
Tot i això els experts han estat d’acord en una sèrie d’efectes negatius i la necessitat de buscar mesures per pal·liar-los. Els més importants són la possible disminució del parc de lloguer disponible, i de la qualitat dels habitatges o l’increment del mercat negre. La Cap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya i Presidenta de la FADEI, Montserrat Junyent, ha alertat que això ja pot estar passant amb la llei aprovada a Catalunya el mes de setembre, ja que molts petits propietaris estan posant els seus pisos al mercat de compravenda i traient-los del de lloguer per buscar una millor rendibilitat. Per altra banda cal vigilar que el control de rendes no empitjori la qualitat del parc de lloguer i faci que els propietaris deixin d’invertir en obres de manteniment. Això, explica Junyent, ja va passar amb la reforma de la LAU de 1964 que controlava el preu dels lloguers. Per evitar que tot això passi és clau un concepte que apunta el Doctor Arquitecte, llicenciat en ciències polítiques i Codirector del Postgrau de polítiques d’Habitatge de l’Escola Sert, Jordi Bosch, el benefici raonable. Qualsevol regulació del lloguer ha d’anar acompanyada d’una garantia del benefici raonable per la propietat per tal d’evitar aquestes externalitats negatives. És important, doncs, crear exempcions per obra nova i habitatges rehabilitats o ajudes i incentius que fomentin la rehabilitació. Barton ha parlat des de l’experiència de Berkeley, i ha explicat com a Berkeley les reformes no s’han reduït respecte a les que es feien abans de la regulació o respecte ciutats veïnes no regulades. També explica que ha donat eines a les persones llogateres per demanar rebaixes en cas que no es facin reformes i a propietaris ajudes per fer-ne.
Altres problemes que no es resoldran amb la regulació del lloguer són el possible increment de les pràctiques abusives, la discriminació per motius ètnics o de condició sexual a l’hora d’accedir a un habitatge o la protecció de les persones amb ingressos més baixos que no poden pagar aquests preus regulats. Tot això demostra que calen eines més enllà de la regulació. L’economista del Gabinet Econòmic de Comissions Obreres, Luis Zarapuz, ha dit que la llei de regulació del preu del lloguer és una eina a curt termini mentre es gestiona la resta. I aquesta resta, com ha explicat Bosch, és el sistema d’habitatge que inclou el foment del lloguer social, ajuts al pagament del lloguer per a persones amb sous baixos el i foment de la rehabilitació. Bosch ha parlat, fins i tot, de la possibilitat d’una gestió pública, encara que sigui de forma indirecta, per garantir una gestió que busqui la cohesió social i eviti possibles efectes negatius. Junyent també ha parlat de la importància de compartir la responsabilitat entre actors públics i privats i no deixar la resolució del problema de l’habitatge només en mans privades i del control de preus. Després de tot el debat, si una cosa queda clara, és que la regulació dels preus del lloguer pot ser una eina molt efectiva però requereix coordinació amb altres mesures que no deixin ningú fora i evitin conseqüències negatives.