Habitatge

• Per sentència del passat 10 de març de 2022, el Ple del Tribunal Constitucional per unanimitat ha estimat parcialment el recurs d'inconstitucionalitat interposat per més de cinquanta diputats del Grup Parlamentari Popular al Congrés dels Diputats contra diversos articles de la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge (coneguda com la Llei Catalana de Contenció de Rendes).

• Aquesta Llei d’aplicació als contractes d'arrendament d'habitatge signats a les àrees de mercat residencial tens, establia un límit al cost del lloguer en funció del cas basant-se en la renda de l’últim contracte o a l'Índex de referència de preus del lloguer.

• La sentència, que tindrà efectes després de la seva publicació al BOE, declara inconstitucionals i nuls els articles 1, 6 a 13, 15 i 16.2; les disposicions addicionals primera, segona i tercera; la disposició transitòria primera i la disposició final quarta, lletra b); i la disposició addicional quarta. I declara inconstitucional la disposició final tercera.

• En conseqüència, afecta a tot el contingut de la Llei referent a la contenció de rendes, deixant en vigor únicament les parts referents a la declaració d’àrees amb mercat d’habitatge tens i l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges.

• La sentència explica que aquests preceptes suposen una invasió de la comunitat autònoma de Catalunya a les competències de l'Estat que reconeix l'article 149.1.8 de la Constitució Espanyola, en reservar a l'Estat la facultat d’establir els criteris d'ordenació general del sector de la contractació privada als territoris autonòmics que comptin amb legislació pròpia. Entesa com una garantia estructural del mercat únic i suposa un límit (directe des de la Constitució) per si mateix a la diversitat reguladora que poden introduir els legisladors autonòmics.

• Finalment, la sentència limita els efectes de la declaració d'inconstitucionalitat, d'acord ambl principi de seguretat jurídica, i els efectes seran pro futur. Pel que els contractes d'arrendament d'habitatge subscrits amb anterioritat al moment de la present resolució es mantenen en els seus termes.

• El Ple del Tribunal Constitucional mitjançant Sentència 57/2022, de 7 d'abril, publicada el 12 de maig de 2022, entra a resoldre el recurs d'inconstitucionalitat interposat pel president del Govern contra els articles 1, 6 a 18, les disposicions addicionals primera a quarta, la disposició transitòria primera i la disposició final quarta, lletra b) de la Llei del Parlament de Catalunya 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.
   
• Declara la pèrdua parcial d'objecte del recurs quan s'impugnaven els preceptes declarats inconstitucionals i nuls per la STC 37/2022, de 10 de març. Concretament es van declarar inconstitucionals i nuls els articles 1, 6 a 13, 15 i 16.2; les disposicions addicionals primera, segona i tercera; la disposició transitòria primera i la disposició final quarta, lletra b); i la disposició addicional quarta. I es va declarar inconstitucional la disposició final tercera.
   
• Per tant, l'examen del Tribunal Constitucional queda reduït únicament als articles 14, 16.1, article 17 i 18 que són els únics impugnats pel president del Govern sense pronunciament previ del propi Tribunal Constitucional. I declara la inconstitucionalitat i nul·litat de:
  - L'article 14, que regula el règim de control i sanció de la seva aplicació, en considerar que el legislador autonòmic manca de competència material per implantar aquest règim de contenció i moderació de rendes, així com tampoc disposa de competència per sancionar.
  - L'incís «o, si escau, l'import de la renda del contracte d'arrendament anterior» de l' article 16.1, en estimar que inclou la menció a l'import de renda del contracte d'arrendament a través d’aquest incís.
  - L'article 17, que estableix l'obligatorietat d'oferir lloguer social abans d'iniciar qualsevol procediment judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, en considerar que aquest precepte suposa una obligació amb incidència directa sobre el pla processal i aquesta és una competència exclusiva de l'Estat d'acord amb l'article 149.1.6 de la Constitució espanyola.
  - I l'article 18, que regula l'obligació de reallotjament abans d'interposar acció judicial d'execució hipotecària o de desnonament per manca de pagament, en estimar que també s’extralimita en matèria competencial, en ser la competència processal exclusiva de l'Estat.
  Les obligacions dels articles 17 i 18 ara es troben regulades a la recent Llei catalana 1/20222, del 3 de març, de modificació de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la Llei 4/2016 per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge.

Aquesta regulació s’aplicarà a les zones amb un mercat d’habitatge tens. Perquè un municipi es declari com a zona amb un mercat de l’habitatge tens s’ha de complir alguna d’aquestes característiques:

• El preu del lloguer ha de ser clarament superior a la mitjana catalana.
• El lloguer mitjà ha de ser superior al 30% dels ingressos habituals de la unitat familiar o a la renda mitja de les persones menors de 35 anys.
• El lloguer ha de tenir un creixement interanual acumulat de tres punts per sobre l’IPC en els últims tres anys.

D’entrada s’han declarat com a mercats d’habitatge tens 61 municipis per un període d’un any. Els Ajuntaments d’aquests municipis hauran d’impulsar una nova declaració abans d’un any per a poder seguir aplicant-hi la llei. Si una ciutat compleix una de les característiques anteriors l’Ajuntament pot demanar ser considerat mercat d’habitatge tens.

Els 61 municipis que s'han declarat com a zona amb un mercat d'habitatge tens són:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

• Si l’habitatge ha estat llogat els últims cinc anys caldrà revisar el preu de l’anterior contracte i l’índex de referència i escollir el preu més baix.
• Si l’habitatge no ha estat llogat durant els últims cinc anys el lloguer no podrà superar l’índex de referència.
• Si el llogater anterior era un familiar i el preu era molt baix es pot pujar fins a l’índex de referència.

Es pot pactar un augment de fins a un 5% del preu si es compleixen, com a mínim, tres requisits entre una sèrie de millores que recull la llei. Entre aquests supòsits hi ha, per exemple, que l’habitatge estigui moblat, que tingui sistema de refrigeració o calefacció, aparcament o zones comunitàries, entre altres.

Aquesta informació ha de constar tant en els anuncis de l’immoble com en el nou contracte.

Per calcular el preu màxim que ha de pagar el llogater es parteix de l’índex de referència de preus del lloguer. És un índex de l’Agència d’Habitatge de Catalunya que calcula la mitjana del preu per metre quadrat dels lloguers d’una zona concreta. Aquest índex es calcula a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl. Té en compte els metres quadrats i altres aspectes com l’any de construcció, l’estat de l’immoble, l’eficiència energètica i si té ascensor, traster o està moblat, entre d’altres. Podeu calcular l’índex de referència de casa vostra aquí.

Tots els contractes estan subjectes a la Llei de regulació de preus del lloguer excepte els següents, encara que l’àrea afectada hagi estat declarada amb mercat d’habitatge tens:

• Contractes subscrits abans de l’1 de gener de 1995, és a dir, les rendes antigues.
• Contractes amb un règim de protecció oficial.
• Contractes que formen part d’habitatges integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o de mediació per al lloguer social.
• Tampoc s'aplicarà en el cas de contractes anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei. En aquest cas els contractes se seguiran regint pel que estableix la legislació anterior. No obstant això, si en aquests contractes s'hi fa una novació, únicament s'aplicarà la nova llei si la novació suposa una ampliació de la durada del contracte o de modificació de la renda. 

Si s’han fet obres de millora de l'habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l’eficiència energètica es pot incrementar el preu de lloguer. L’increment es calcula tenint en compte la quantitat invertida, restant-li les subvencions si n’ha rebut, i sumant-hi l’interès del diner (un 6%). En cap cas, però, l’increment no pot estar per sobre del 20% de l’índex de referència.

A més, les obres efectuades han de ser de millora, no de manteniment, i s’han de justificar mitjançant factures.

En els habitatges construïts els últims cinc anys o en els que s’hagi fet una gran rehabilitació el nou preu pot arribar fins la franja superior de l’índex de referència. Cal tenir en compte que durant els primers tres anys no se’ls aplica aquesta llei.

El nou contracte ha d’incloure:

• El valor de l’índex de referència (€/m² acompanyat del document que genera el sistema d’indexació dels preus del lloguer).
• Si s’ha incrementat o reduït un 5% la renda s’han d’explicar els motius.
• Si el lloguer ve determinat per un contracte anterior s’ha de fer constar el preu inicial de l’anterior contracte (actualitzat segons l’índex de garantia de la competitivitat).

Si el propietari està cobrant un lloguer per sobre del que marca la llei se’n pot reclamar el retorn amb l’interès que correspongui, sumant 3 punts (en total, 6% d’interessos).

A més a més la llei estableix un règim sancionador amb multes que van dels 3.000 als 90.000 euros segons la gravetat de la infracció.

Greus (de 9.000 a 90.000 euros)

• Llogar l’habitatge incomplint els criteris de determinació de la renda establerts per la llei.
• Establir una renda que superi el màxim establert en un 20% o més.
• Ocultar al llogater que l’habitatge es troba subjecte a un règim de contenció de rendes.
• Ometre informació relativa a l’índex de referència o a l’import de la renda del contracte anterior.

Lleus (de 3.000 a 9.000 euros)

• No fer constar l’índex i/o el preu del contracte anterior a la publicitat de l’habitatge.
• No adjuntar el contracte o no facilitar la documentació sobre l’índex de preus o el contracte anterior o falsejar-la.
• Establir una renta que superi l’import màxim establert en menys d’un 20%.

Si en l’anterior contracte no constaven despeses generals, com per exemple la quota de l’IBI, la taxa d’escombraries o les despeses de la comunitat de propietaris (tant el concepte com la xifra) no es poden incloure en el nou contracte. Això s’estableix en el decret 50/2020, de 9 de desembre.

En canvi, si en l’anterior contracte aquestes despeses estaven detallades o bé el pis no ha estat arrendat prèviament, les dues parts podran pactar que el llogater assumeixi les despeses generals. Si és així, caldrà fer constar a cada pagament i de forma detallada l’import de la renda i l’import de les despeses assumides per l’arrendatari. L'arrendador haurà de lliurar a l'arrendatari cada mes de gener la liquidació de les despeses assumides durant l'any anterior per part de la persona llogatera. Si aquestes despeses són inferiors a les pactades, el propietari caldrà que retorni la diferència corresponent.